繼招商蛇口、保利、萬科之后，同屬“招保萬金”之列的金地于8月30日晚間公布了姍姍來遲的半年報。數(shù)據顯示，上半年金地實現(xiàn)營業(yè)收入342.74億元，同比上升72.45%;歸屬于上市公司股東的凈利潤18.25億元，同比下降38.79%。

顯然，金地在過去半年的復蘇效果不佳，凈利潤一再下滑，遠不及疫情前、2019年同期的36.32億元。對于一向以穩(wěn)健著稱的金地來說，這份半年報顯然有些尷尬。與此同時，逐年放緩的業(yè)績增速、居高不下的債務總額等問題依舊突出。發(fā)展了33年的金地集團，“中年危機”來了?

下滑的凈利，放緩的增速

在財報里，金地總結了凈利大幅下滑的原因：本期毛利率下降較多，同時受到年內結轉節(jié)奏不均衡的影響。

具體來看，房地產開發(fā)業(yè)務的毛利率下滑最為嚴重，相比去年同期39.6%的結算毛利率下跌25.35 個百分點，本期僅有14.25 %。

圖源金地2021年半年報

在今日上午舉行的業(yè)績說明會上，金地董事長凌克也就此事作了進一步的解釋：“公司半年度整體毛利率下降，主要與本期結轉結構有關，位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個項在本期集中結轉，占房地產開發(fā)結轉收入的比例超過50%，這些個項目的結轉毛利率僅為8.7%。”

在隨后的投資者提問里，金地高級副總裁兼財務負責人韋傳軍再次強調了財報中出現(xiàn)的一句話：“預計下半年待結轉貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升，全年結算收益預計較上年有一定增長。”

記者留意到一項數(shù)據：報告期內，金地竣工面積約 354 萬平方米，較上年同期上升 63%。按金地修訂后的全年竣工計劃，上半年竣工面積占全面竣工計劃的24%。換而言之，金地將76%的竣工面積放在下半年，這給金地帶來了不小的壓力，但“錢”景同樣可觀。

事實上，這不是金地第一次回答關于凈利的問題，在2020年年報披露時，金地已經面臨了一波來自凈利增速放緩的質疑。

財務資料顯示，2020年，金地集團實現(xiàn)凈利103.98億元，同比增長3.2%;扣非凈利潤為97.76億元，同比增長8.13%。而在2019年，這兩項指標的增速分別為24.41%、29.39%;2018年則分別為34.62%、18.35%。

連年放緩的增速令投資者不安，未來金地是否能扭轉當前的局面?針對這個問題，凌克在今日上午的業(yè)績說明會也作出了回應。

“公司自2017年開始加大了拿地力度，持續(xù)補充土地儲備，其中71%布局在一二線城市。有質量的投資為未來的銷售和結算利潤打下了堅實的基礎。公司秉持‘平衡發(fā)展觀’，努力追求規(guī)模和利潤的持續(xù)均衡增長，在行業(yè)收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質量和經營效率來實現(xiàn)均衡發(fā)展的目標。”凌克稱。

大手筆拿地，“中年”金地的求變

金地顯然也感知到了“中年危機”。折射到土拍市場上，金地呈現(xiàn)出“大手筆”的特征。

財報披露，2021年上半年，金地獲取土地81 宗，新增約 1247 萬平方米的總土地儲備，總投資額約 924 億元。截至報告期末，金地總土地儲備約 6729 萬平方米，權益土地儲備約 3515 萬平方米。

與2020年的數(shù)據相比，則可感受到金地在拿地上的激進。據2020年財報，金地于2020年獲取116宗土地，新增土地儲備 1657 萬平方米。換而言之，僅2021年上半年，金地的新增土地面積是2020年全年的75.26%。

克而瑞《2021年1-6月中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，2021年上半年，金地集團以1367.3億元的新增土地貨值位列第九名。

圖源克而瑞榜單

在拿地的布局上，金地也做了些許調整。金地在財報中稱，上半年新增土地儲備中三四線城市占比約為 41%，較去年同期提升 8 個百分點。金地將此舉稱之為“適當?shù)耐顿Y下沉”。

“三四線城市的經濟和市場基本面分化明顯，公司重點關注各都市圈范圍內經濟基本面佳、供需關系良好的三四線城市，對庫存較大，市場相對弱的三四線城市保持相對審慎。”談及三四線城市的開發(fā)機會和風險，凌克如是回應。

積極擴儲的同時，金地集團在產業(yè)地產、產城融合方向的意圖也表示得十分明顯。

就在不久前的8月4日，金地集團聯(lián)合旗下上市公司金地商置舉行了金地威新中心全球發(fā)布會。據公開資料，該項目是金地商置打造的首個產辦融合綜合體，總建筑面積達28萬平方米，未來將重點引入金融類、專業(yè)服務、新能源、生物醫(yī)藥、高新高科技等企業(yè)。

財報中也顯示，2021年上半年，在產業(yè)地產方面，金地新獲取了北京坤鼎項目、惠州高盛項目、廣州創(chuàng)智匯項目等 3 個項目，將為公司新增管理面積超百萬平米。

從財報數(shù)據來看，金地的“求變”也確有一定的成效。具體來看，目前，房地產開發(fā)業(yè)務仍是金地的中流砥柱，占上半年營收約85.8%，不過，這一比重已相較2020年全年89.5%的比重略有下降。物業(yè)管理、物業(yè)出租及其他對營收的貢獻相應上升。

金地未來：多次強調“堅決不追高，理性投資”

面對投資者的諸多問題，凌克在回復里多次提到了“堅決不追高，理性投資”。這名掌舵金地多年的董事長在回復里強調：“公司秉持‘平衡發(fā)展觀’，通過不斷提高投資質量和經營效率來實現(xiàn)銷售規(guī)模和利潤總額的均衡增長。”

理性，均衡，金地的未來釋放著求穩(wěn)的信號。而金地目前的資金流現(xiàn)狀，也在某種程度上掣肘著金地“追高”。

截至 2021 年 6 月末，公司有息負債合計人民幣 1270.94 億元，其中，銀行借款占比為 50.33% ，公開市場融資占比為 44.81%，其他融資占比為 4.86%。有息負債總額相較去年年末，增加了140億元。

而目前，金地持有貨幣資金 597.92 億元，其中預售監(jiān)管資金 60.32 億元。有息負債是持有貨幣資金的近兩倍。

盡管金地在財報中強調，“剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數(shù)仍有 1.19 倍”。但不可否認的是，金地目前的資金鏈仍壓力較大。

據金地披露的“三道紅線”指標情況，截至報告期末，金地集團扣除預收款后的資產負債率為69.44%，凈負債率為69.59%，現(xiàn)金短債比為1.19倍，“三道紅線”維持在“綠”檔。

這一數(shù)據固然值得肯定，但值得注意的是，金地的資產負債率已非常接近警戒線，按“三道紅線”要求，房企剔除預收款后的資產負債率不超過70%。

如何降負債，將成為金地面臨的主要問題之一。金地也在財報里表露了決心：“公司持續(xù)通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務結構和資金狀況來確保公司經營的安全穩(wěn)定。”

在業(yè)績說明會上，凌克稱：“在行業(yè)整體存在住宅銷售限價以及土地成本增加的情況，金地集團始終堅持保持正常的符合公司收益標準的收益率要求，堅決不追高，理性投資，通過擴布局、抓周期、廣泛覆蓋和參與等方式合理地控制地價水平。同時金地集團一直秉持‘平衡發(fā)展觀’，未來仍會保持規(guī)模與利潤的平衡。”

能否實現(xiàn)平衡發(fā)展?這要看金地的下半場戰(zhàn)事了。

關鍵詞： 金地半年報 凈利下滑 毛利率下降 拿地速度