今年8月31日，廣州市住建局發(fā)布消息，官宣建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制，并同步公布了全市96個小區(qū)樓盤的參考價。“殺手锏”般的大招令市場迅速降溫，9月廣州二手樓市量價齊跌。(詳情回顧此前報道：量價齊跌!廣州二手樓市“入秋”，中介直呼冷清，租房亦降溫)

如今，距離廣州推出二手房參考價已近滿月。在二手樓市整體降溫的背景下，位列參考價名單中的96個熱點小區(qū)現狀如何?奧一新聞記者在線上咨詢、線下調查中發(fā)現，多數小區(qū)房源實際掛價仍居高不下，中介稱降價10%-15%已是“非常有誠意”。有中介提醒，有些房源看似降價很多，實際業(yè)主可能會“強賣”屋中用品，用以補貼差價。

多數房源報價仍居高不下

珠江新城豪氣依舊

作為廣州市首批公布的熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格，位列名單中的96個小區(qū)一直頗受關注。降價了嗎?能降至參考價嗎?對于上述市場普遍關注的兩個問題，記者從數十名中介處得到了反饋：小部分房源有降價，但距離參考價仍有較大差距。

“比原掛牌價降個10%-15%就算非常有誠意了，降到參考價基本不可能。”珠江新城一名中介告訴記者。“特別著急賣的業(yè)主會降20%，這種房源一般會被搶著買。”

市面上主要房產中介平臺的掛牌價也側面證實了上述中介的說法。目前，貝殼、鏈家、安居客、中原地產官網均未展示96個熱點小區(qū)的真實掛價，只展示官方參考價或顯示空白，僅樂有家官網顯示部分小區(qū)的實際均價。

貝殼網上中海花城灣的小區(qū)均價未被展示

安居客官網上則展示參考價

記者梳理96個小區(qū)在樂有家上的實際報價發(fā)現，正常展示均價的小區(qū)中，均價環(huán)比下降的小區(qū)占約六成。但記者發(fā)現，多數小區(qū)降幅不足5%，有10個小區(qū)降幅僅在1%以內，降幅最高達14.3%。相較之下，均價上漲的小區(qū)漲幅更大，部分小區(qū)漲幅超5%，最高可達35.4%。

樂有家官網顯示，雋峰苑價格環(huán)比上月上漲35.4%

具體到區(qū)域來看，珠江新城依舊未改寸土寸金的底色，掛價十幾萬的房源仍比比皆是。

本次調查中，記者挑選了24個地處天河區(qū)中心城區(qū)、參考價發(fā)布前貝殼掛牌均價高達十萬以上的小區(qū)，在貝殼網上一一詢問。多數中介告訴記者，目前業(yè)主掛牌價基本無太大變化，如保利心語花園、星匯園仍是13萬左右的單價，凱旋新世界單價甚至可達19萬。

參考價小區(qū)華港花園、珠江俊園、華景新城房源仍在線下門店正常掛出，但與官方參考價的距離仍不小

可見，參考價的“威力”雖已初步顯現，但多數小區(qū)的價格并未在一個月內“大跳水”，調控效果或仍需時間深化。

中介稱賣家心態(tài)逐漸放軟

個別樓盤可談至指導價

參考價施行近一月，盡管多數“參考價小區(qū)”價格未出現“跳水”，但參考價仍在潛移默化地影響著這個市場，比如，橫架在買賣雙方之間的博弈天平開始出現微妙的變化。

在咨詢中，有不少中介在給出記者房源的實際報價后，連忙補充一句：“業(yè)主心態(tài)有變化，價格可談。”

中介告知“價格可商量”

“可談”——這意味著，原本掌控在賣家手里的議價權正部分過渡至買家手中。“碰上部分急需出手的業(yè)主，議價的空間更大。”一名珠江新城的中介告訴記者。甚至有中介稱，個別小區(qū)房源可談到指導價水平。

該中介向記者展示了一套中怡城市花園的“筍盤”，根據官方文件，該小區(qū)官方參考價為78083元/㎡，參考價出臺前，小區(qū)均價在10萬左右。若該業(yè)主按參考價出售，按照該房源的面積換算，該房降價或超百萬。

但如此大幅的降價仍是少數。天河區(qū)一名中介透露，現在市場普遍的成交價是原來市場價的8折-8.5折。記者也在走訪中發(fā)現，中介推薦的“筍盤”大多降價幾十萬不等。

南天廣場某房源單價掛6.47萬，中介稱“有心的人出六萬多，不著急的繼續(xù)掛七萬”

降價有了，但成交卻不太可觀。有數名中介稱，參考價出臺后，小區(qū)二手房僅成交一兩套或零成交，成交量明顯減少。“現在市場也不缺客戶，但客戶們多數都在觀望。”

“再等等，沒準真能降到參考價呢?”家住黃埔區(qū)的市民胡先生就是觀望大軍中的一員。此前，胡先生曾計劃賣掉黃埔的房子，置換越秀區(qū)一套二手學區(qū)房。但參考價出臺后，胡先生決定放慢置業(yè)計劃。“參考價就擺在那里，對于房子的真實價值，我們也有了新的評估。”

買賣博弈場里的眾生相：

放出“釣魚盤”，強賣屋中畫

對廣州二手樓市而言，二手房參考價的出臺如同“一石激起千層浪”，一個月內，廣州二手房成交量、均價雙降。但市場的變化并不止這些。

此前，珠江新城某套參考價小區(qū)的房源直降600萬至1000萬元左右，吸引諸多客戶實地看房。但在多個購房者的報價下，該房源價格又回升了四五百萬，被部分網友質疑競價炒作。

“確實存在這種情況。”番禺區(qū)一名中介稱。他告訴記者，參考價發(fā)布后，番禺區(qū)某參考價小區(qū)，有業(yè)主主動將單價從五六萬降至四萬出頭，超百萬的價差吸引了不少客戶前來詢問，光一天便有三四十人來咨詢，但房子最終還是未賣出。“業(yè)主臨時反悔了。”該中介解釋。

黃埔區(qū)一名中介告訴記者，即便真的有二手房按參考價成交，也可能存在一些“其他消費”未被看見。“比如賣家會要求買家在購買房子時，也要把房子里的一幅畫買走，這幅畫定價100萬，必須綁定一起買。”

“賣家也不坑你，他就明明白白告訴你：這幅畫就值100萬。不買這幅畫，房子的買賣就做不了。”

此外，記者也留意到，參考價出臺后，部分掛出房源的業(yè)主對首付的要求相對提高。“賣家更青睞一次性付全款的方式。”天河區(qū)一名中介說。“或者多付一點首付，譬如五成、七成。”

部分賣家的要求提高了，對買家而言，難度只會更大，購房者需掏出更多首付款。參考價發(fā)布至今，已有多家銀行明確按交易參考價格開展相關業(yè)務，如民生銀行廣州分行、廣發(fā)銀行廣州分行、交通銀行廣東省分行、華夏銀行廣州分行。

工商銀行廣州分行則表示，目前仍在等待實施細則。郵儲銀行廣東分行回應稱，目前該行發(fā)放的二手房貸款暫不涉及本次指導價調控的小區(qū)。

據廣州市房地產中介協(xié)會公布的數據，2021年二季度全廣州市中介促成二手住宅的按揭付款比例環(huán)比下滑8.74個百分點。廣州某股份制商業(yè)銀行工作人員告訴記者，二手房參考價出臺后，這一比例可能會繼續(xù)下滑。“今年信貸相對收緊，放款變慢，也會影響二手樓市的走向。”

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