5月14日，東莞出臺樓市新政。東莞住建局發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，東莞二孩三孩家庭放寬購房，增值稅免征年限由5年改為2年，獲證滿2年可交易，雙(多)證合一等。

同樣在南京，35天內(nèi)6次“松綁”樓市調(diào)控政策，提出多孩家庭可購買第三套住房，近日已在部分區(qū)域開始操作。南京房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)文確認，自5月11日起，針對生育二個孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購買一套商品住房，同時可享受相關銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。

除了二孩三孩家庭解鎖購房資格的城市，4月初表態(tài)不會松綁限購的長沙，則在多次微調(diào)樓市政策基礎上，再另辟蹊徑，促進租購并舉。5月11日發(fā)布的方案鼓勵存量房出租，業(yè)主把自有住房交由平臺租賃10年，出租后不納入家庭住房套數(shù)。

值得關注的是，東莞、南京、長沙是近日又加大樓市松綁力度的特大城市之一。此前3月，河南省會鄭州率先出臺“十九條”松綁限購，黑龍江哈爾濱成為首個取消限售的省會城市，河北秦皇島則是首個明確取消限購的城市，浙江衢州為首個取消限購限售“雙限”政策的城市。

從三四線城市到二線城市、二線省會城市，甚至是熱點一二線城市也加入了樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整行列。實際上，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次。僅今年4月，就有超70城出臺政策百余次，節(jié)奏明顯加快，并向著降低首付比例、放松限購、放松限貸、放松限價等核心調(diào)控手段延伸。

南都記者注意到，統(tǒng)計的25個省份城市中，江蘇、浙江、湖南、湖北、江西、安徽、廣東等長三角、長江中游和珠三角城市群出臺政策頻次較高;三四線及二線城市樓市松綁政策明顯發(fā)力。一線城市則政策整體調(diào)整力度不大。

超百城樓市松綁，4月政策密集出臺節(jié)奏加快

在這一波樓市松綁潮中，你更在意哪些政策帶來的利好?

“像北上廣深等需求較強的城市，購房資格是最關鍵的。”上海市民周洋于2020年底購置了一套二手房。她向南都記者介紹，她屬于新上海人，當時通過應屆生積分落戶政策拿到個人戶口本，在獲得購房資格后，圈定了一套可負擔的二手房。如何把貸款利率相對較低的公積金貸款額度用滿，再找到一家放款及時的商業(yè)銀行完成商貸部分，是她考慮的重點。

據(jù)了解，上海樓市實行著較為嚴格的限購政策以抑制房價過快上漲，新盤價格受政府指導，再加上稅費方面比二手房的交易成本更低，所以競爭更為激烈。但不管是新房還是二手房，對購房者而言，購房資格和購房的金錢成本都是繞不開的話題。

“包括身邊有意向購房的朋友，會對房貸利率下降更關注。”周洋每月會關注貸款市場報價利率(LPR)數(shù)據(jù)，她表示，如果LPR下降，商業(yè)銀行降低房貸的商貸利率的話，會是一個實質(zhì)性利好。

1月央行宣布全面降息，1年期LPR為3.7%，較上月LPR報價下調(diào)10個基點;5年期以上LPR為4.6%，下調(diào)5個基點，為連續(xù)20個月不變后的首次下調(diào)。分析指出，這將減少潛在購房者房貸負擔。此后，4月公布的數(shù)據(jù)顯示，LPR連續(xù)3月維持不變。

南都記者觀察到，4月以來，周邊城市密集出臺樓市松綁政策，圍繞的也不外乎是放寬購房資格和指導商業(yè)銀行降低貸款利率、提高公積金貸款額度、給符合條件的人才給予購房補貼等。

今年以來，中央持續(xù)加大宏觀政策調(diào)控力度。4月29日，中央政治局會議定調(diào)樓市，堅持房住不炒，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等多部委表態(tài)，支持房企融資以及居民首套和改善性住房需求。

地方政府也在落實因城施策。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2022年以來，全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次，4月有超70城出臺政策百余次，明顯高于1-3月，政策出臺的節(jié)奏明顯加快，且政策進一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸。

蘭州市城關區(qū)雁灘路拍攝的一處新建小區(qū)。 新華社資料圖

逾20城優(yōu)化限貸，央行明確實施差別化住房信貸政策

一段時間以來，限購、限貸、限售、限價等被認為是房地產(chǎn)調(diào)控的核心措施。而這些措施目前面臨著不同程度的松綁。

4月18日，央行明確指出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，隨后優(yōu)化限貸政策的城市明顯擴圍。

據(jù)統(tǒng)計，全國已有20余城降低新房首套或二套商貸首付比例。佛山、贛州、貴陽、廊坊、洛陽等城市首套首付比例下調(diào)至最低兩成。此外，貴陽4月28日最新規(guī)定，在還清首套房貸款后，二套房將不再認貸。

值得關注的是，5月，贛州部分銀行將購房者貸款年齡放寬至70周歲，將二手房房齡調(diào)至最長35年，預示著可貸款的人群和住房均增加。

廣東則從省級層面發(fā)文“合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。業(yè)內(nèi)人士認為，廣東此舉對于引導后續(xù)各地政府和銀行降低首付比例、降低購房成本等有積極的作用。

5月1日，廣東省梅州市印發(fā)通知提出，金融機構(gòu)要落實好居民家庭首套房個貸首付比例不低于25%;已擁有1套且貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)貸款的，首付比例不低于30%。同時，梅州市還將二套房公積金貸款首付比例，從三成降至二成。

房貸利率下調(diào)方面，各地政策更多地體現(xiàn)在加點幅度的下調(diào)。蘇州、惠州等城市今年以來房貸利率下調(diào)超100個基點，部分城市首套房房貸利率已降至4.6%基準線。

重慶、天津、寧波等60城調(diào)整公積金政策

公積金政策成為今年以來多地優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的重要方向，據(jù)統(tǒng)計，全國已有近60個城市提高公積金貸款額度或降低公積金貸款首付比例，或擴大公積金使用范圍，強化公積金對人才、多孩家庭等的保障力度。

寧波提高生育二孩或三孩家庭的公積金貸款額度，最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶;濟南取消住房公積金異地貸款戶籍限制;貴陽針對在貴陽市、貴安新區(qū)購房的人才，可提取本人及配偶住房公積金賬戶余額用于首付;南昌提高雙、單繳存職工的貸款最高額度分別至80萬、70萬元;徐州降低公積金貸款項目準入條件，高層住宅單體工程主體完成50%，即可申請公積金貸款。4月以來，重慶、無錫、天津、昆明、鹽城等30余城優(yōu)化調(diào)整公積金政策。

合肥、南京、沈陽等20城優(yōu)化限購

根據(jù)中指監(jiān)測，目前逾20城優(yōu)化住房限購政策，其中部分城市或區(qū)域全面取消限購，部分城市降低社保年限要求，部分城市針對人才、老年人、多孩家庭、外地人等人群優(yōu)化限購政策。

從5月10日起，合肥市瑤海區(qū)、新站區(qū)、經(jīng)開區(qū)的新橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)取消限購;其他區(qū)域外地人在合肥2年內(nèi)累計正常繳納6個月社保(不能補繳)，即可購買一套房;合肥本市戶籍的可以在限購區(qū)域購買第三套二手房，新房仍然限購。

從5月10日起，江蘇省南京市調(diào)整新房限售政策。對于預售商品房，限售時間從原來的辦理產(chǎn)權證滿3年，調(diào)整為合同備案日期滿3年。對于現(xiàn)售商品房以及存量房(二手房)仍按產(chǎn)權證登記受理時間為準。

4月29日，遼寧省沈陽市發(fā)布《關于優(yōu)化外地人在沈購房服務的通知》提到：非沈陽戶籍居民家庭在沈陽市限購區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房的，執(zhí)行沈陽戶籍居民家庭購房政策，不再提供自購房申請之日起2年內(nèi)在沈陽市連續(xù)繳納6個月及以上個人所得稅或社會保險證明。繳存住房公積金外地職工家庭在我市購買自住住房的，可按規(guī)定在沈陽市申請住房公積金購房貸款。

逾30城發(fā)放購房補貼，無錫梁溪區(qū)最高達千萬元

發(fā)放購房補貼成為多地加大引才力度、落實生育政策、釋放住房需求等的重要舉措，據(jù)統(tǒng)計，今年以來，31個城市出臺發(fā)放購房補貼的政策，補貼方式主要涉及按套一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才房票獎勵、購房價款的一定比例補貼等，補貼對象包括農(nóng)民工、新市民、人才、多孩家庭等。

5月11日，無錫市梁溪區(qū)提出對在梁溪區(qū)購買新建商品房的高層次人才和高技能人才予以支持。符合條件的 A、B、C、D 類人才自費購買區(qū)內(nèi)首套自住商品房，可按標準申請購房補貼，申請額度不超過所購住房總價。生育二孩及以上家庭可放寬至二套房，并給予購房總額 3% 的支持。補貼標準有100萬元、150萬元、300萬元、500萬元不等，最高可達1000萬元。

除了財大氣粗的無錫，其它地市也在通過現(xiàn)金、消費券、減免契稅等方式給予購房者補貼。

5月7日，四川省資陽市住房和城鄉(xiāng)建設局通知，該市近日下發(fā)推動房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)增長促發(fā)展的文件，涉及公積金、預售資金、房貸利率、首付等六方面。5月1日至31日，開展“網(wǎng)絡房交會+”商品房促銷活動，推出購房樓盤送2萬元現(xiàn)金補貼，家電、家居建材、裝修商家消費券、萬元現(xiàn)金消費券免費領等8大福利。

5月1日，湖南省岳陽市宣布，在岳陽市城區(qū)購買新建商品房和二手房，簽訂商品房買賣網(wǎng)簽合同并在1個月內(nèi)全部繳清交易契稅的，按所繳納契稅稅額50%對購房人予以補貼。此外，在岳陽市城區(qū)購買首套新房和二手房，簽訂網(wǎng)簽合同并完成契稅繳納的居民家庭，每套給予1萬元購房補貼。該政策有效期一年。

長沙新嘗試：出租住房不再受限購政策的限制

5月11日，湖南省長沙市發(fā)布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障存量房的試點實施方案》，開展盤活存量房供作租賃住房試點，其中提出，如果業(yè)主將手上的存量房用作租賃住房，將不納入家庭套數(shù)計算。這意味著，出租住房不再受限購政策的限制。

根據(jù)湖南中原研究院分析，政策變化后，總計釋放購房需求39125人，其中短期新增需求16992人，中期新增需求22133人。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進表示，本次新政之前，長沙已進行了多次樓市政策微調(diào)，涉及放寬人才落戶限制、優(yōu)化限購政策等多個方面。此次，長沙巧妙地在不改變現(xiàn)行限購政策的條件下，精準激活改善性購房需求，向新房市場釋放購買力，將進一步對樓市形成支撐。

徐躍進認為，長沙新政極具創(chuàng)新性，為優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控與推行“租購并舉”提供了新的解題思路，未來或有更多二線城市進行效仿，尤其是樓市表現(xiàn)相對低迷、限購政策仍有放松空間的二線城市，都可能會借鑒長沙的政策經(jīng)驗，出臺相關的樓市新政。而樓市需求支撐較強，限購放松可能性低的一二線熱點城市，跟進的概率較小。

受疫情及房地產(chǎn)因素影響，4月新增貸款下滑超預期

在樓市政策預期持續(xù)放松的同時，受疫情反復、收入降低等影響，短期購房者觀望情緒較濃，樓市松綁效果還有待觀察。

5月13日，央行發(fā)布4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告。其中，4月份人民幣貸款增加6,454億元，同比少增8,231億元。住戶貸款減少2,170億元，同比少增7,453億元。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向南都記者表示，受多點散發(fā)疫情沖擊和房地產(chǎn)等因素影響，4月新增貸款下滑超預期。

“3月中下旬以來，多點散發(fā)疫情，影響了居民、消費者的信貸需求。企業(yè)面臨的困難與挑戰(zhàn)不少，供應鏈、產(chǎn)業(yè)鏈與物流鏈受阻，能源與原材料投入成本壓力加大，以及海外需求前景不確定，企業(yè)經(jīng)營預期偏弱。另外，目前國內(nèi)房地產(chǎn)仍處于恢復階段，居民中長期貸款需求偏弱，以及本輪散發(fā)疫情也一定拖累部分城市的樓市復蘇。”周茂華說。

對此，下一步政策著力點是什么?中國人民銀行有關負責人表示，將穩(wěn)增長放在更加突出的位置，加大穩(wěn)健貨幣政策的實施力度，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加快落實已出臺的政策措施，積極主動謀劃增量政策工具，支持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

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