當(dāng)下，地產(chǎn)開發(fā)商正在迎來史無前例的挑戰(zhàn)。在三道紅線、集中供地等多重調(diào)控措施下，地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展再一次被按下“暫停鍵”，資本市場也對地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)充滿了悲觀情緒。

但令人驚奇的是，資本市場仍然對地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出了極大的興趣。Choice數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)、保利、碧桂園的滾動市盈率都在5倍左右，而融創(chuàng)服務(wù)、保利服務(wù)、碧桂園服務(wù)的滾動市盈率均維持在20倍左右，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的估值水平遠超地產(chǎn)企業(yè)。

資本市場看好物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的邏輯不難理解。一方面，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的商業(yè)模式更優(yōu)秀，擁有輕資產(chǎn)運營的特性;另一方面，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場規(guī)模足夠大。東方證券研報指出，到2030年，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)市場規(guī)模將達1.7萬億元。

優(yōu)秀的商業(yè)模式疊加龐大的市場規(guī)模，也吸引諸多巨頭進入物業(yè)管理服務(wù)賽道，導(dǎo)致行業(yè)分化加劇，競爭趨于白熱化。那么，中等規(guī)模的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該如何抓住行業(yè)的歷史機遇呢?

近期在港股上市的德商產(chǎn)投服務(wù)(02270.hk)，給我們提供了一個不錯的參考案例。

作為一家深耕川渝地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)公司，德商產(chǎn)投服務(wù)的收入規(guī)模并不算大，但近幾年的收入水平卻提升迅猛。招股書顯示，2018年至2020年及2021年前5個月，德商產(chǎn)投服務(wù)的收入分別為6396.4萬元、6911.6萬元、1.27922億元及8915.9萬元。2018年至2020年，公司收入的年復(fù)合增長率約為41.4%。

德商產(chǎn)投服務(wù)業(yè)績高速增長的原因主要有兩點：一是德商產(chǎn)投服務(wù)聚焦中高端物業(yè)管理服務(wù)市場，同時深耕經(jīng)濟高速增長的川渝地區(qū)，形成了獨特的差異化競爭優(yōu)勢;二是德商產(chǎn)投服務(wù)背靠德商置業(yè)集團，集團的強力支撐，疊加公司強悍的并購整合能力，為其業(yè)績增長保駕護航。

從長期視角來看，隨著物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)規(guī)模的增長，德商產(chǎn)投服務(wù)有望憑借現(xiàn)有的競爭優(yōu)勢，獲得持續(xù)高增長。

物管大爆炸時代，行業(yè)分化進行時

從當(dāng)下視角來看，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)是一個規(guī)模龐大且依舊在高速增長的行業(yè)。東方證券研報指出，到2030年，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)管理面積將達到約369億平米，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)市場規(guī)模達1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模(基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù))將超過2.5萬億元。

背后的原因不難理解。一方面，過去由于城市化水平較低，住宅物業(yè)滲透率并不算高。近年來，隨著城市化水平的提升，住宅物業(yè)滲透率也持續(xù)提升。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年總存量物業(yè)滲透率為53.5%，相較于2015年提升10.2個百分點，但相較于北京93.7%的住宅物業(yè)滲透率仍然存在巨大的提升空間。

另一方面，隨著“機關(guān)及企事業(yè)單位后勤服務(wù)改革”、“公共服務(wù)領(lǐng)域鼓勵社會資本投資和運營”等政策的推出，非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)的天花板也在持續(xù)提升。從上圖的趨勢來看，2020年非住宅在管面積增速明顯高于住宅在管面積增速。

某種程度上說，當(dāng)下的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)處于存量優(yōu)化和增量擴張并行的發(fā)展階段。

從存量市場角度來看，龍頭物業(yè)管理服務(wù)公司正在快速擴張，市占率迅速提高，行業(yè)集中度向地產(chǎn)行業(yè)靠攏，市場競爭趨于白熱化。

從增量市場角度來看，部分物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)開始打造第二條增長曲線，發(fā)力非業(yè)主增值服務(wù)、三供一業(yè)、城市服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)等高毛利業(yè)務(wù)，開辟新的戰(zhàn)場。

上述變化帶來的結(jié)果是，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展正在出現(xiàn)分化。中指數(shù)據(jù)顯示，2021年，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)百強企業(yè)的市場份額達到52.10%，相較于2020年提升了1.09個百分點;但TOP10的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)市場份額為16.11%，相較于2020年提升5.94個百分點。頭部物業(yè)管理服務(wù)公司市場份額的提升速度明顯高于行業(yè)平均水平。

即使如此，相較于地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)百強企業(yè)高達75%的市場份額，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的集中度仍有較大提升空間。這意味著，現(xiàn)有的玩家們?nèi)匀挥袡C會完成“鯉魚躍龍門”。站在十年后看當(dāng)下，一場關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的諸侯分化、洗牌大戰(zhàn)已經(jīng)拉開了帷幕。

一個值得思考的問題是，中等規(guī)模的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)該如何抓住機遇實現(xiàn)進一步發(fā)展呢?關(guān)于這點，近期在港股上市的德商產(chǎn)投服務(wù)給我們提供了一個不錯的參考。

瞄準中高端市場，德商產(chǎn)投服務(wù)的差異化競爭

作為一家深耕川渝地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)公司，德商產(chǎn)投服務(wù)的收入規(guī)模并不算大，但近幾年的收入水平卻提升迅猛。招股書顯示，2018年至2020年及2021年前5個月，德商產(chǎn)投服務(wù)的收入分別為6396.4萬元、6911.6萬元、1.27922億元及8915.9萬元。2018年至2020年，公司收入的年復(fù)合增長率約為41.4%。

在競爭愈發(fā)激烈的物業(yè)管理服務(wù)市場上，德商產(chǎn)投服務(wù)的業(yè)績能夠保持連年高速增長，主要得益于公司定位差異化發(fā)展。所謂差異化，主要有兩點：聚焦門檻更高的中高端物業(yè)管理服務(wù)市場，以及選擇了深耕經(jīng)濟高速增長且競爭沒那么激烈的川渝地區(qū)。

先說前者，與絕大部分物業(yè)管理服務(wù)公司不同，德商產(chǎn)投服務(wù)主要聚焦于中高端物業(yè)管理服務(wù)市場。招股書顯示，2020年，德商產(chǎn)投服務(wù)在管平均物業(yè)管理費為3.9元，較成都市物業(yè)平均物業(yè)管理費2.6元高50.0%，較全國物業(yè)的平均物業(yè)管理費1.9元高105.3%。

德商產(chǎn)投服務(wù)聚焦中高端物業(yè)服務(wù)市場的意義，體現(xiàn)在兩個方面。

一方面，聚焦門檻更高的中高端物業(yè)管理服務(wù)市場，可以避開競爭激烈的低端市場;另一方面，這不僅能夠幫助公司開拓更多元的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，還能幫助其塑造良好的品牌口碑。

從目前看，德商產(chǎn)投服務(wù)積累的全產(chǎn)業(yè)價值鏈服務(wù)能力，以及良好的品牌口碑，也推動了其增值服務(wù)、商業(yè)運營等業(yè)務(wù)的增長。招股書顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)在2018、2019、2020年的增值服務(wù)收入分別為3381.1萬元、3493.2萬元、6648.7萬元。

從行業(yè)視角來看，增值服務(wù)、商業(yè)運營等業(yè)務(wù)能大幅提高德商產(chǎn)投服務(wù)的綜合實力。具體來看，增值服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率更高，不僅可以提高公司整體的盈利能力，還可以幫助公司打造多元化營收曲線，增強公司的抗風(fēng)險能力。

品牌塑造方面，德商產(chǎn)投服務(wù)也曾獲得多項行業(yè)榮譽。比如，2018年公司被成都市物業(yè)管理協(xié)會評為“2018成都市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力50強”;2021年，公司被中國指數(shù)研究院評為“2021中國物業(yè)管理服務(wù)百強企業(yè)”。

除了聚焦中高端物業(yè)服務(wù)市場，區(qū)位優(yōu)勢也是德商產(chǎn)投服務(wù)實現(xiàn)差異化發(fā)展的重要因素。從地域上看，德商產(chǎn)投服務(wù)選擇深耕川渝地區(qū)，不僅避開了激烈的競爭，也充分享受到成渝經(jīng)濟圈快速增長的發(fā)展紅利。

根據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，2015年至2020年，川渝地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)公司的總收益從312億元增加到551億元，年復(fù)合增長率為12.0%;預(yù)計到2025年，川渝地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的總收益將達到924億元，2020年至2025年的年復(fù)合增長率為10.9%。

綜合來看，聚焦中高端市場令德商產(chǎn)投服務(wù)具備了全產(chǎn)業(yè)價值鏈服務(wù)能力，進而可以更順暢地拓展增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)等其他服務(wù)，提高公司綜合實力;而深耕物業(yè)管理服務(wù)增速迅猛的川渝地區(qū)，則讓德商產(chǎn)投服務(wù)收獲了與城市發(fā)展“共振”的歷史性機遇。

從這個角度來說，差異化的打法令德商產(chǎn)投服務(wù)有了搶占更多市場份額的底氣。

多元化擴張，推動德商產(chǎn)投服務(wù)走向價值新起點

在行業(yè)大分化的大背景下，規(guī)模仍然是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的首要發(fā)展方向。對物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)來說，規(guī)模主要體現(xiàn)在在管面積。

過去幾年，德商產(chǎn)投服務(wù)在管面積的增長同樣十分迅猛。招股書顯示，2018至2020年及2021年前5個月，公司在管建筑面積分別為53.35萬平方米、79.2萬平方米、383.46萬平方米、415.42萬平方米。

那么，德商產(chǎn)投服務(wù)是如何持續(xù)擴大在管面積的呢?從行業(yè)來看，物業(yè)管理服務(wù)公司擴大在管面積的方式主要有三種：靠關(guān)聯(lián)房企實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展、收并購以及品牌外拓。

從目前看，德商產(chǎn)投服務(wù)擴大在管面積的途徑主要依靠前兩種方式。具體來說，德商產(chǎn)投服務(wù)背靠德商置業(yè)集團，給其在管面積增長提供了強大支撐。作為成都房企銷售排行榜10強，德商置業(yè)集團每年能夠給德商產(chǎn)投服務(wù)提供可觀的在管面積增長。

與此同時，德商產(chǎn)投服務(wù)自身也擁有較強的資金實力以及并購整合能力。

一方面，剛剛完成IPO的德商產(chǎn)投服務(wù)擁有充沛的資金儲備。招股書顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)計劃將募集資金的約60%，用于戰(zhàn)略性投資及收購，以擴大物業(yè)管理和商業(yè)運營業(yè)務(wù)。

另一方面，德商產(chǎn)投服務(wù)在并購整合方面擁有豐富的經(jīng)驗。2020年8月，德商產(chǎn)投服務(wù)收購中能集團，以擴大業(yè)務(wù)組合。2019年，中能集團仍處于虧損狀態(tài)，而在德商產(chǎn)投服務(wù)的整合下，中能集團于2020年實現(xiàn)盈利，凈利潤率也提升至11.5%。

從外部環(huán)境看，受到房地產(chǎn)流動性危機影響，當(dāng)下物業(yè)管理服務(wù)公司的估值水平處于低位，為德商產(chǎn)投服務(wù)提供了一個絕佳的產(chǎn)業(yè)并購機會。

Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月10日，今年物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)，交易金額約333.3億元，相比2020年全年交易總額增長約215.33%。其中，并購標(biāo)的估值水平在7.45倍與26.9倍之間，相比2020年的平均估值水平下降約20%。

拉長周期來看，在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)持續(xù)增長的大背景下，德商產(chǎn)投服務(wù)憑借差異化的競爭力、雄厚的現(xiàn)金儲備以及深厚的資源整合能力，有望在行業(yè)發(fā)展中獲得更大的市場份額。從這個角度來說，此時的德商產(chǎn)投服務(wù)正處于業(yè)務(wù)發(fā)展的新起點，值得長期跟蹤觀察。

關(guān)鍵詞： 物管行業(yè) 新風(fēng)口 房企 智慧社區(qū) 市場規(guī)模