本文來源：時代財經 作者：王瑩嶺

(資料圖)

時隔2個月，央行再度降息。

8月15日，據央行公告，中期借貸便利（MLF）和7天期逆回購操作利率分別下調15BP、10BP，降至2.5%、1.80%。

同日，國家統(tǒng)計局公布7月經濟運行數據，并表示，7月份部分主要指標增速有所放緩，是月度之間的正常波動。

其中，在投資方面，1-7月份，全國固定資產投資（不含農戶）285898億元，同比增長3.4%。而房地產開發(fā)投資下降8.5%，降幅比1-6月擴大0.6個百分點。

在消費方面，7月份，社會消費品零售總額36761億元，同比增長2.5%，環(huán)比下降0.06%。同比增幅低于6月（3.1%）0.6個百分點?？梢?，作為消費旺季的暑期并未扭轉消費增幅放緩的局面，社會消費品零售總額同比增速連續(xù)三個月放緩。

在此前，央行于8月11日公布的金融數據也大大弱于市場預期。7月社融口徑下的人民幣貸款僅增加364億元，同比大幅少增3892億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計數據以來的新低。

在此節(jié)點上，央行降息對于提信心、穩(wěn)增長顯得至關重要。

財信研究院副院長伍超明8月15日向時代財經表示，總體來看，此次降息一方面將刺激需求端，提振企業(yè)和居民的信貸需求；另一方面也有利于緩解銀行面臨的利率約束，增強信貸供給意愿和能力，降低實體成本負擔。兩者雙管齊下，提振實體信心與需求。

民生銀行研究院首席經濟學家溫彬認為，繼6月政策利率下調10bp之后，8月MLF利率、7天逆回購利率再次下調，實現(xiàn)三個月內兩度降息，主要源于經濟修復的內生動力還不強、有效需求仍不足，亟需通過降息等政策加快協(xié)同，提信心、穩(wěn)預期、穩(wěn)增長。

另外，市場更關注此次降息對房貸利率的影響。中國房地產數據研究院院長陳晟對時代財經指出，“MLF下調必然會給市場增加相關的流動性，按照慣例，LPR利率也會隨之下調，有助于促進房地產復蘇回暖。”

溫彬進一步對時代財經表示，本月LPR預計將跟隨下調，1年期、5年期以上LPR或分別調降10bp、15bp。

本月LPR利率有望下調

事實上，自3月以來，房地產投資降幅持續(xù)擴大，對經濟復蘇造成一定拖累。

國家統(tǒng)計局數據顯示，1-7月份，全國固定資產投資（不含農戶）285898億元，同比增長3.4%。其中，房地產開發(fā)投資下降8.5%，降幅比1-6月擴大0.6個百分點。全國商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，相比1-6月份的-5.3%跌幅繼續(xù)擴大；商品房銷售額70450億元，下降1.5%。

具體來看，諸葛數據研究中心監(jiān)測數據顯示，2023年7月，重點監(jiān)測的30城新房銷售面積為943.36萬平方米，環(huán)比下跌27.59%；同比下降28.25%，同比降幅較上月收窄約5個百分點。

進入8月，新房成交數據繼續(xù)下探。據諸葛數據，8月首周（7月31日-8月6日），監(jiān)測重點15城新建商品住宅成交量為15257套，環(huán)比下降19.87%，同比下降20.89%。

二手房方面，7月，10個重點城市二手住宅成交57130套，環(huán)比下降11.38%，跌幅較上月收窄4.8個百分點，同比下降13.17%，較上月擴大13.12個百分點。至此，成交規(guī)模連續(xù)4個月維持降勢。

易居研究院總監(jiān)嚴躍進指出，“房地產開發(fā)投資、房地產銷售數據的跌幅總體上處于擴大態(tài)勢，和各地供地規(guī)模偏弱、房企資金狀況不佳等有關。”

在嚴躍進看來，房地產政策的新一輪刺激在路上，尤其會強調降低首付和房貸利率等內容。這對于降低購房成本、激活合理住房消費需求有積極的作用。

“MLF利率下調，有助于帶動LPR同步調降，促進房地產復蘇回暖。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對時代財經表示，央行降息引導市場利率進一步下行，為銀行調整存款和貸款利率拓展空間。

具體而言，周茂華還談到，預計LPR5年期報價基準利率下調幅度相對更大一些，從而拓展各地房地產因城施策調控空間，提振樓市需求，加快推動房地產復蘇。

提高降低存量房貸利率可能性

除此之外，后續(xù)存量房貸利率是否下調也備受關注。

陳晟對時代財經指出，“下半年在金融端的地產政策，除了LPR的利率下調以外，在接下來的幾個月里，應當高度關注存量房利率調整的相關措施。”

早在一個月之前，7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計數據情況新聞發(fā)布會”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

8月1日，央行發(fā)聲，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

在央行表態(tài)透露支持存量房貸利率下調的信號后，多數銀行均尚未作出利率調整動作，銀行凈息差壓力大或為重要原因。

“銀行凈息差已經處于歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間，有礙其經營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性。”此前，中信證券研究一份報告指出，2022年12月，我國商業(yè)銀行整體凈息差為1.91%，已下行至歷史較低水平，是2010年有記錄歷來的歷史最低值，也是首次突破2%的水平。

此次降息，在伍超明看來，能夠緩解銀行凈息差壓力，增強擴信貸意愿與能力。

具體來看，當前商業(yè)銀行凈息差（2023第一季度為1.74%）已降至自律監(jiān)管標準1.8%的下方，未來隨著存量個人住房貸款利率下調，預計商業(yè)銀行面臨的利率、流動性等約束將進一步增強，制約其擴信貸意愿與能力。本次降息，則有利于降低銀行負債端成本，緩解其凈息差和利率約束。

周茂華也告訴時代財經，“此次降息在一定程度上能夠緩解銀行凈息差壓力，加大后續(xù)降低存量房貸利率的可能性。”不過，周茂華指出，未來的存量房貸利率調整，主要體現(xiàn)因城施策，支持改善型需求，并兼顧銀行間差異，平穩(wěn)有序推進。

不過，也有業(yè)內人士對時代財經分析，銀行面臨的凈息差只是一部分壓力，降低存量房貸利率依舊受到多方面的掣肘。“影響銀行調整存量房貸利率的原因，一方面是部分銀行面臨凈息差壓力；另一方面，主要是技術層面的，如不同業(yè)主房貸利率差別較大等。”他認為，調整存量房貸利率在實際操作中較為復雜，銀行需要對提前還貸情況、銀行自身盈利、調降幅度及方式等多個方面的問題進行考慮，還需要考慮同業(yè)競爭情況。

“在中央的指導下，預計接下來各地會出臺降低存量房貸利率的具體方案，銀行將會普遍執(zhí)行。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對時代財經分析道。

除利率調整之外，在嚴躍進看來，與房地產領域各類政策結合，也會發(fā)生較好的政策拳效應，“預計后續(xù)購房方面的門檻會進一步降低，有助于進一步促進房地產交易市場的活躍。二季度一些滯后的需求會在三季度陸續(xù)釋放，各地密集的購房政策正陸續(xù)到來，房地產市場也正從頹廢態(tài)勢開始走向企穩(wěn)態(tài)勢。”

值得注意的是，8月15日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉在國新辦發(fā)布會上表示，近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產調控政策，各地房地產政策調整優(yōu)化有助于提振市場信心。

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