作為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的核心參與主體，六大國(guó)有銀行是個(gè)人房貸市場(chǎng)的主力軍，在42家上市銀行中占比超過(guò)75%。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2025年，六大國(guó)有銀行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)25萬(wàn)億元，同比下降約2.7%，延續(xù)2023年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至去年，六大國(guó)有銀行的房貸余額已較2022年的頂點(diǎn)減少1.88萬(wàn)億元。

【資料圖】

“個(gè)人房貸余額減少本質(zhì)上是房地產(chǎn)周期調(diào)整過(guò)程中的自然結(jié)果與客觀體現(xiàn)?！碧K商銀行特約研究員薛洪言對(duì)記者分析，這背后既有新增房貸需求的疲軟，也包含了存量貸款的流失。

較高點(diǎn)少了1.88萬(wàn)億元

第一財(cái)經(jīng)根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2025年，六大國(guó)有銀行的個(gè)人住房貸款余額合計(jì)達(dá)25.07萬(wàn)億元，較2024年減少了6931億元，同比下降2.69%。從同比降幅來(lái)看，2025年較2024年的下降2.52%略有擴(kuò)大。

2020年以來(lái)，六大行個(gè)人房貸規(guī)模經(jīng)歷了“高速增長(zhǎng)-增速放緩-連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)”的變動(dòng)周期。2020年至2021年，六大行房貸規(guī)模依舊保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，這也是房地產(chǎn)單邊上漲時(shí)代的尾聲。

2022年是一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)動(dòng)力明顯減弱，六大行的房貸余額增速急速下滑至1.78%，并達(dá)到近27萬(wàn)億元的歷史高點(diǎn)。

2023年至2025年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，六大行房貸規(guī)模連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)，且降速處于逐年擴(kuò)大趨勢(shì)，分別為下降1.92%、下降2.52%和下降2.69%。去年，六大行的房貸余額已較2022年的高點(diǎn)少了1.88萬(wàn)億元。

“個(gè)人房貸余額減少本質(zhì)上是房地產(chǎn)周期調(diào)整過(guò)程中的自然結(jié)果與客觀體現(xiàn)?！碧K商銀行特約研究員薛洪言對(duì)記者分析，縮量的背后，一是新增房貸需求疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整導(dǎo)致商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額明顯下滑，居民購(gòu)房意愿減弱，中長(zhǎng)期貸款新增額處于低位；同時(shí)，銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、提高審批標(biāo)準(zhǔn)，部分高房?jī)r(jià)地區(qū)居民杠桿率已較高，兩者疊加限制了新貸款的投放。

“二是存量貸款加速流失，部分居民在利率下行周期選擇提前還款以降低利息負(fù)擔(dān)；三是正常的還本付息，每月按揭還款中償還的本金部分，在新發(fā)放貸款不足以覆蓋時(shí)也會(huì)自然拉低余額?！彼f(shuō)。

東吳證券分析師李勇認(rèn)為，當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、尋求新的動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)鍵階段。2025年末至2026年初，市場(chǎng)環(huán)境呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：一方面，存量房貸利率與住房公積金貸款利率的同步下調(diào)，已將居民購(gòu)房成本推至近年來(lái)的新低；另一方面，市場(chǎng)信心的穩(wěn)固仍需更多精準(zhǔn)、有效且可持續(xù)的政策支持。

兩大行房貸不良率突破1%

從各家銀行的房貸規(guī)模來(lái)看，去年，建設(shè)銀行以近5.99萬(wàn)億元的房貸余額穩(wěn)居第一。2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，建設(shè)銀行行長(zhǎng)張毅表示，該行去年把握房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，因城施策，完善一、二手房策略打法，支持推動(dòng)商品房銷(xiāo)售基礎(chǔ)制度以及住房公積金制度改革，鞏固個(gè)人住房金融服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

工商銀行以5.88萬(wàn)億元的規(guī)模位居第二。從過(guò)往數(shù)據(jù)來(lái)看，建設(shè)銀行和工商銀行的個(gè)人房貸余額合計(jì)占42家上市銀行的36%-37%左右。

其次是農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行，去年個(gè)人房貸余額分別為4.82萬(wàn)億元、4.57萬(wàn)億元；而郵儲(chǔ)銀行、交通銀行的個(gè)人房貸規(guī)模在六大行中規(guī)模較小，去年分別為2.37萬(wàn)億元、1.44萬(wàn)億元。

從增速來(lái)看，2025年六大行房貸余額均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但降幅存在差異。降幅最小的是郵儲(chǔ)銀行（-0.37%）；其次是交通銀行（-1.65%）、中國(guó)銀行（-1.89%），降幅控制在2%以?xún)?nèi)；降幅較大如工商銀行（-3.41%）、農(nóng)業(yè)銀行（-3.38%）、建設(shè)銀行（-3.18%），降幅均超過(guò)3%，頭部銀行調(diào)整力度更大。尤其是工商銀行，個(gè)人房貸規(guī)模同比減少超2000億元。

在不良貸款率方面，受宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)下行周期影響，銀行業(yè)的房貸不良率普遍呈上升趨勢(shì)。

去年，除中國(guó)銀行的個(gè)人住房貸款不良率微降0.01個(gè)百分點(diǎn)以外，其余5家國(guó)有大行的不良率均出現(xiàn)不同程度的上升。其中，交通銀行和工商銀行的不良率分別提高了0.43個(gè)百分點(diǎn)和0.33個(gè)百分點(diǎn)，雙雙突破1%，達(dá)到1.01%和1.06%。

在2025年業(yè)績(jī)會(huì)上，不少上市銀行高管回顧了去年的房貸投放、不良處置情況以及今年的投放策略和進(jìn)展。

中國(guó)銀行管理層稱(chēng)，去年，中行助力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，全年投放個(gè)人住房貸款超5000億元。今年將穩(wěn)步拓展個(gè)人住房貸款和非房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，推動(dòng)產(chǎn)品、客群和場(chǎng)景協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建完整的場(chǎng)景消費(fèi)生態(tài)。

交通銀行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜在提及按揭時(shí)表示，去年一季度房地產(chǎn)小陽(yáng)春，按揭貸款同比增長(zhǎng)，而今年一季度房地產(chǎn)尚在深度調(diào)整中，交行房貸還款量大于發(fā)放量，呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但他同時(shí)也表示，進(jìn)入3月份以來(lái)，按揭貸款的進(jìn)件量明顯上升。無(wú)論是比去年前兩個(gè)季度還是比去年三四季度應(yīng)該都是增長(zhǎng)了15%左右。

周萬(wàn)阜認(rèn)為，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的一種信號(hào)。相信按此趨勢(shì)，今年的房貸能夠逐步走出負(fù)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，并帶動(dòng)零售貸款實(shí)現(xiàn)預(yù)期的增長(zhǎng)目標(biāo)。

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