新華財經(jīng)上海3月27日電（記者 楊溢仁）隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報的正式啟動，在管理層把“實施提振消費專項行動”擺在突出位置，且強調(diào)要激發(fā)居民消費內(nèi)生動力的大背景下，目前以奧特萊斯等優(yōu)質(zhì)零售底層資產(chǎn)為代表的項目成為了市場關(guān)注的焦點。

分析人士指出，奧特萊斯等項目在經(jīng)濟周期波動中展現(xiàn)出了顯著的經(jīng)營韌性，行業(yè)已形成頭部集中、區(qū)域分化的競爭格局。

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經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有升 抗周期屬性充分彰顯

公開數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日，已有15單商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報至交易所，其中包含2單奧特萊斯項目，分別是國泰海通砂之船商業(yè)不動產(chǎn)REIT、中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT，發(fā)行規(guī)模依次為50.6億元和74.7億元，底層資產(chǎn)運營情況良好，位于核心城市的核心區(qū)域板塊，受到市場廣泛關(guān)注。

尤其就已上市的奧特萊斯基礎(chǔ)設(shè)施REITs來看，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT于2024年8月28日上市，兩個底層資產(chǎn)剩余期限約30.8年、29.8年，估值合計為19.73億元，上市以來的漲幅約達(dá)72.2%（截至2026年3月13日）；中金唯品會奧萊REIT于2025年9月12日上市，底層資產(chǎn)剩余期限約23.6年，估值29.01億元，上市以來的漲幅約為25.8%（截至2026年3月13日）。就財務(wù)表現(xiàn)看，已發(fā)行上市的兩單奧特萊斯項目的凈現(xiàn)金流分派率為3.4%至4.0%，處于中游水平，而新申報的兩單商業(yè)不動產(chǎn)REITs的預(yù)測2026年凈現(xiàn)金流分派率可達(dá)4.6%至5.5%。

可以看到，中國內(nèi)地的奧特萊斯發(fā)展以2002年為起點，在短短二十余年間完成了快速的迭代。2002年12月18日，北京燕莎奧特萊斯的開業(yè)標(biāo)志著該業(yè)態(tài)正式進(jìn)入中國，其初期定義嚴(yán)格遵循銷售“過季、斷碼、下架商品”的折扣零售模式；隨著市場需求的增長，2006年起該業(yè)態(tài)向一線城市擴張；2013年后進(jìn)入快速擴張期，2018年單年度新增奧特萊斯超過20家。

中國商業(yè)聯(lián)合會奧特萊斯分會提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年7月至2025年6月，全國205家品質(zhì)化奧特萊斯實現(xiàn)銷售額約1800億元，同比增長8.9%，客流量近9億人次，同比增長12.5%，量額雙增態(tài)勢持續(xù)鞏固。根據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會統(tǒng)計，2024年三季度至2025年四季度，全國商業(yè)零售TOP100企業(yè)在營奧萊項目各季度銷售額同比增速從3.8%逐步攀升至13.1%，客流量增速從6.2%升至13.8%，10.1%的銷售額平均增速顯著高于傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，凸顯出了其穿越經(jīng)濟周期的能力。

“不僅如此，2025年社會消費品零售總額月均達(dá)4.2萬億元，保持增長態(tài)勢，為奧萊中高端零售賽道提供了總量支撐。”中信建投證券地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)及REITs首席分析師黃嘯天說，“作為重奢品牌的平價消費渠道，奧萊既滿足了消費者對品牌品質(zhì)的追求，又通過折扣定價降低了消費門檻，因此在經(jīng)濟下行周期中仍能保持較高的消費需求，受市場波動影響顯著低于傳統(tǒng)零售及高端重奢業(yè)態(tài)，是商業(yè)不動產(chǎn)REITs中兼具穩(wěn)定性與成長性的核心資產(chǎn)類型。”

行業(yè)格局日趨清晰 頭部優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)領(lǐng)跑

不過，記者注意到，當(dāng)前國內(nèi)奧萊行業(yè)已形成了頭部企業(yè)高度集中、運營模式差異顯著、區(qū)域布局分化的市場格局，且競爭焦點開始從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營與差異化定位。

來自券商的統(tǒng)計顯示，當(dāng)前奧萊行業(yè)中，有六大頭部連鎖集團(tuán)——聚集了87個項目、銷售額占行業(yè)總量超60%，形成了強者恒強的競爭態(tài)勢。截至2025年12月，王府井、首創(chuàng)、杉杉、砂之船、百聯(lián)、RDM六大連鎖集團(tuán)共運營著87個奧特萊斯項目；2024年7月至2025年6月期間，實現(xiàn)的銷售額占全國奧萊行業(yè)總銷售額的61.1%，核心資源與市場份額高度集中。

區(qū)域分化方面，全國在營奧萊品質(zhì)化項目共有205個，覆蓋29個省份的78個地級城市，而華東地區(qū)以40.5%的項目數(shù)量占比位居首位，憑借發(fā)達(dá)的經(jīng)濟水平和強勁的消費力，成為奧萊項目最集中的區(qū)域；華北地區(qū)依托京津冀，客群大、重奢平替需求旺盛；華南聚焦大灣區(qū)，跨城消費特征明顯；西南地區(qū)以成都、重慶為核心，西北地區(qū)以西安為核心，消費潛力快速釋放。

“然而，在高線城市，奧萊競爭已從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化。”一位原始權(quán)益人告訴記者，“現(xiàn)階段，頭部企業(yè)已不再單純追求數(shù)量增長，而是通過擴建、物業(yè)升級與模式創(chuàng)新提升存量價值，如上海百聯(lián)青浦奧萊二期、成都熊貓主題景區(qū)式奧萊等項目，正致力于推動高線城市奧萊向復(fù)合體驗場所升級。”

布局仍可緊盯頭部 精選標(biāo)的把握機遇

綜上，多位保險機構(gòu)投資人向記者表示，鑒于頭部運營商旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)彰顯出了較強的抗周期屬性，且首批商業(yè)不動產(chǎn)奧萊REITs的經(jīng)營數(shù)據(jù)亮眼，因此其具備較高投資價值，值得重點關(guān)注。

當(dāng)然，隨著商業(yè)REITs的申報提速，以及奧萊REITs資產(chǎn)池的不斷擴大，后續(xù)各項目的資質(zhì)必將有所分化。那么，彼時應(yīng)如何選擇？

“首先，可優(yōu)先布局底層資產(chǎn)成熟的頭部奧特萊斯運營商。頭部企業(yè)憑借招商能力、貨品掌握度構(gòu)筑了‘核心護(hù)城河’，且成熟項目出租率普遍能維持在98%以上、運營凈收益率處于行業(yè)第一梯隊，現(xiàn)金流穩(wěn)定性與抗周期能力突出?！秉S嘯天表示，“其次，可關(guān)注具備消費潛力、競爭格局合理的核心區(qū)域項目。華東地區(qū)為奧萊項目的核心集聚地，消費力強勁且市場成熟，該區(qū)域項目的現(xiàn)金流穩(wěn)定性普遍更高；西南、西北等區(qū)域的消費潛力快速釋放，頭部標(biāo)桿項目已形成區(qū)域品牌認(rèn)知，具備顯著的增長動能；三、四線城市成為行業(yè)新一輪增長的關(guān)鍵力量。各機構(gòu)在選擇前述區(qū)域內(nèi)的REITs產(chǎn)品時，需重點考察當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、消費能力與項目運營方的下沉市場運營經(jīng)驗?！?/p>

最后，業(yè)內(nèi)還建議優(yōu)先選擇資本化率處于合理區(qū)間、折現(xiàn)率與基礎(chǔ)設(shè)施REITs匹配、保底租金機制完善的標(biāo)的（此類項目的現(xiàn)金流穩(wěn)定性一般更高，分派率兌現(xiàn)能力更強），同時規(guī)避資本化率顯著低于行業(yè)合理下限、估值透支未來增長的標(biāo)的。 

關(guān)鍵詞： 商業(yè)不動產(chǎn)REITs 奧特萊斯